有限会社二葉不動産

2020年03月31日

【3月も終わり明日から4月】民法改正の伴う契約書変更について。足並みがそろっていない。

こんにちは二葉不動産の原です。

 

あっという間に3月が終わります。

いろいろとありましたね。昨日は有名なコメディアンの志村けんさんがお亡くなり衝撃でした。子供のころ、「カトちゃんケンちゃんごきげんテレビ」を見ていたので私もショックでした。ご冥福をお祈り申し上げます。手洗い・うがい・そしてマスクによる予防を行いましょう。

 

弊社もなるべく外出するにはマスクを着用しますが、とうとう在庫がなくなってしまいそうです。早急に生産をお願いしたいところです。自分だけでなく従業員一同つけてほしいなと思っておりますが、ないのは仕方ありません。

 

さて、明日から4月。新型コロナウイルスでほとんど報道されませんが、民法改正に伴う施行日でありまして、不動産業界も影響があります。賃貸借契約書、売買契約書の条項が変わります。

 

具体的には、

「連帯保証人に対しての極度額設定」

「賃貸物の一部滅失等による家賃の減額等」

「瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正」

など他にもさまざまな変更点があります。

 

これは4/1以降の契約書で適用になるわけですが、この内容をそのまま盛り込んでしまいますと、貸す方にかなり負担をしていただくことになってしまいます。正直なところ「貸主不利」で、貸主様と借主様の間に存在している不動産業者としては、とても頭が痛い問題です。

 

そのために貸主様、借主様がご納得できるような特約例、そして改善案を盛り込まなければいけません。昨日もその最終確認を行っておりました。

 

しかしながら新規契約はわかりますが、更新契約の方にはどうなるのか？連帯保証人様に対して更新であっても極度額を設定しなければならないのか？など人によって意見が交錯しておりはっきりと判断できません。

 

先輩が東京都庁に相談した内容と、弁護士先生の言っていることに少々違いがありまして、本日午後に訪問する予定がありましたので弁護士先生の見解も伺いたいと考えております。

 

都庁は「極度額を設定しないと無効。極度額は貸主様と不動産業者が相談して決めて」というようですが、時間もない中どこで折り合いをつけるの？そもそも極度額のことを貸主様は理解していません。そんな内容は宅建協会から通知はないよ？さてどうするの？ということです。

 

このように新法に対しての質問、考え等はインターネットに乗っておらず、民法の解釈も非常に難しく正直よくわかりません。勉強会の参考資料でも「なかなか難しい論点」だと書いております。更新契約の保証人様に対して極度額を設定しなかった場合は無効なのか、容認事項を添付すればそれは有効なのか？と再確認したいと思います。

 

今回のコロナの影響で、その議論する勉強会が中止になってしまいました。各会社の見解を聞きながらよく検討したかったなと感じております。今日は午後に最終確認を行います。

 

 

追記　　弁護士先生に保証人極度額について確認しましたら、4/1以降新たに保証契約を結ぶ場合は極度額を設定することになり、過去の保証契約で解約まで全体責任となっていれば旧法を適用するということでした。

 

これから仲良くしている業者さんの見解も聞きながら弊社も対応して参ります。